# Gewährleistung am Gemeinschaftseigentum sichern

Mängel am Gemeinschaftseigentum kosten schnell fünf- oder sechsstellige Beträge — ob am Neubau eines Bauträgers oder nach einer beauftragten Sanierung. Die gute Nachricht: In vielen Fällen muss die WEG diese Kosten nicht selbst tragen, weil Gewährleistungsansprüche bestehen. Die schlechte: Diese Ansprüche verfallen, wenn niemand sie rechtzeitig sichert. Dieser Beitrag zeigt, worauf es ankommt.

## Was Gewährleistung bedeutet

Gewährleistung ist die gesetzliche Pflicht des Bauträgers oder Handwerkers, für Mängel einzustehen, die innerhalb einer bestimmten Frist auftreten. Werden Mängel rechtzeitig gerügt, kann die Gemeinschaft Nachbesserung, gegebenenfalls Minderung oder Schadensersatz verlangen — ohne die Reparatur aus der eigenen Rücklage zu finanzieren.

## Die Fristen kennen — und nutzen

Bei Bauleistungen beträgt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche regelmäßig fünf Jahre ab Abnahme. Das klingt lang, vergeht aber schneller als gedacht, gerade bei Neubauten, deren Mängel sich oft erst nach Jahren zeigen. Wer kurz vor Fristablauf nicht handelt, verliert seine Ansprüche endgültig. Bei einzelnen Gewerken oder Verträgen können abweichende Fristen gelten — der genaue Vertragsinhalt ist deshalb entscheidend.

## Typische Mängel am Gemeinschaftseigentum

- Feuchtigkeit in Keller, Tiefgarage oder Fassade
- Risse im Mauerwerk oder an der Fassade
- undichte Dächer oder Flachdachanschlüsse
- Mängel an gemeinschaftlichen Leitungen und der Heizungsanlage
- fehlerhafte Abdichtungen an Balkonen und Terrassen

## So sichert die WEG ihre Ansprüche

### 1. Mängel systematisch erfassen

Mängel müssen zunächst erkannt und dokumentiert werden — mit Fotos, Datum und Beschreibung. Eine WEG, die keinen Überblick über den Zustand ihres Gebäudes hat, übersieht Mängel, bis es zu spät ist.

### 2. Fristen überwachen

Für jede Bauleistung sollte das Datum der Abnahme und damit der Fristablauf festgehalten werden. Vor Ablauf empfiehlt sich eine gezielte Begehung, um verdeckte Mängel aufzudecken — die sogenannte Gewährleistungsbegehung.

### 3. Mängel rechtzeitig rügen

Festgestellte Mängel sind dem Verantwortlichen schriftlich und nachweisbar anzuzeigen, mit Fristsetzung zur Nachbesserung. Wichtig ist, dass die Anzeige beweisbar zugeht.

### 4. Verjährung hemmen, wenn nötig

Lässt sich ein Mangel nicht rechtzeitig vor Fristablauf klären, gibt es Wege, die Verjährung zu hemmen — etwa durch ein selbstständiges Beweisverfahren. Das ist ein Fall für fachkundige Beratung und sollte nicht auf den letzten Tag verschoben werden.

## Wer handelt für die Gemeinschaft?

Die Durchsetzung von Mängelansprüchen am Gemeinschaftseigentum liegt grundsätzlich bei der Gemeinschaft, vertreten durch die Verwaltung. Häufig ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung nötig, um das Vorgehen — etwa die Beauftragung eines Sachverständigen oder eines Anwalts — festzulegen. Eine vorausschauende Verwaltung bereitet diese Entscheidungen rechtzeitig vor, statt sie kurz vor Fristablauf zu überstürzen.

## Der teuerste Fehler: zu lange warten

In der Praxis gehen Gewährleistungsansprüche fast immer aus einem Grund verloren: Es kümmert sich niemand, bis die Frist abgelaufen ist. Bei einem Neubau, der vor knapp fünf Jahren bezogen wurde, ist eine systematische Mängelbegehung deshalb oft eine der lohnendsten Maßnahmen überhaupt — sie kann der Gemeinschaft erhebliche Sanierungskosten ersparen.

## Wie eine vorausschauende Verwaltung schützt

Bei Heimdal Hausverwaltung überwachen wir Gewährleistungsfristen aktiv und hinterlegen sie nachvollziehbar im digitalen Portal. Vor Ablauf weisen wir die Gemeinschaft auf eine sinnvolle Gewährleistungsbegehung hin und bereiten die nötigen Beschlüsse vor. Festgestellte Mängel werden dokumentiert und der Schriftverkehr zentral abgelegt, damit Ansprüche beweisbar bleiben. So sichern Eigentümer ihre Rechte, bevor sie verfallen — und schonen die Rücklage.

## Fazit

Gewährleistungsansprüche sind bares Geld wert — aber nur, wenn sie fristgerecht gesichert werden. Wer Mängel systematisch erfasst, Fristen überwacht und rechtzeitig rügt, schützt die Gemeinschaft vor Sanierungskosten, die eigentlich ein anderer tragen müsste. Der häufigste und teuerste Fehler ist, zu lange zu warten.

*Hinweis: Dieser Beitrag ist allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Zur Beurteilung von Mängeln, Fristen und der Durchsetzung von Ansprüchen ziehen Sie fachkundigen Rat hinzu.*

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