# Hybride und virtuelle Eigentümerversammlung: Rechtslage

Online-Teilnahme an der Eigentümerversammlung — was in vielen Bereichen längst selbstverständlich ist, war im WEG-Recht lange umstritten. Inzwischen hat der Gesetzgeber Klarheit geschaffen. Dieser Beitrag erklärt, was bei hybriden und rein virtuellen Versammlungen heute gilt und worauf Ihre WEG achten sollte.

## Drei Formen der Versammlung

Man unterscheidet:

- **Präsenzversammlung:** Alle Eigentümer treffen sich an einem physischen Ort. Das ist der gesetzliche Standard.
- **Hybride Versammlung:** Es gibt einen physischen Versammlungsort, einzelne Eigentümer können aber online zugeschaltet teilnehmen.
- **Rein virtuelle Versammlung:** Es gibt keinen physischen Ort; alle nehmen online teil.

Die rechtlichen Voraussetzungen unterscheiden sich je nach Form.

## Hybride Teilnahme: seit der Reform 2020 möglich

Bereits mit der WEG-Reform 2020 wurde die **Online-Teilnahme** an einer Präsenzversammlung ermöglicht. Die Gemeinschaft kann per Beschluss zulassen, dass Eigentümer ihre Rechte auch im Wege elektronischer Kommunikation ausüben — also online zugeschaltet teilnehmen, abstimmen und mitdiskutieren. Wichtig: Es bleibt eine Präsenzversammlung mit physischem Ort, die Online-Teilnahme ist eine zusätzliche Option. Niemand wird gezwungen, online teilzunehmen.

Das ist gerade für ortsabwesende Eigentümer oder Kapitalanleger, die nicht am Standort der Immobilie wohnen, ein großer Vorteil.

## Rein virtuelle Versammlung: durch Gesetzesänderung erlaubt

Lange war eine **vollständig virtuelle** Versammlung ohne physischen Ort rechtlich nicht zulässig. Eine Gesetzesänderung hat das geändert: Die Eigentümergemeinschaft kann nun beschließen, dass Versammlungen **rein virtuell** abgehalten werden. Dafür gelten erhöhte Anforderungen:

- Der Beschluss über die rein virtuelle Versammlung bedarf einer **qualifizierten Mehrheit** (mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen).
- Die virtuelle Versammlung muss der Präsenzversammlung in der Ausübung der Mitgliedschaftsrechte vergleichbar sein — also echte Teilnahme, Rede und Abstimmung in Echtzeit ermöglichen.

Der hohe Mehrheitsbedarf stellt sicher, dass die Gemeinschaft diese Form bewusst und breit getragen wählt.

## Worauf Ihre WEG technisch achten sollte

Damit eine hybride oder virtuelle Versammlung rechtssicher ist, muss die technische Umsetzung stimmen:

- **Identifizierung:** Es muss sichergestellt sein, dass nur Berechtigte teilnehmen und abstimmen.
- **Echtzeit-Teilnahme:** Reden, Fragen und Abstimmen müssen live möglich sein.
- **Nachvollziehbare Abstimmung:** Das Ergebnis muss eindeutig festgestellt und protokolliert werden.
- **Zugänglichkeit:** Auch weniger technikaffine Eigentümer sollten teilnehmen können — eine klare Anleitung gehört zur Einladung.

## Die Rolle einer digitalen Verwaltung

Hybride und virtuelle Versammlungen entfalten ihren Nutzen erst, wenn sie reibungslos organisiert sind. Genau hier hilft eine Verwaltung, die digital aufgestellt ist.

Bei Heimdal Hausverwaltung bieten wir hybride Eigentümerversammlungen an, sodass ortsabwesende Eigentümer bequem online teilnehmen können — ohne dass jemand zur Präsenz gezwungen wird. Einladung, Tagesordnung und Unterlagen stehen rechtzeitig im Eigentümerportal bereit, die Identifizierung der Teilnehmer ist geregelt, und das Ergebnis wird sauber protokolliert und in die Beschlusssammlung übernommen. So nutzen auch kleine WEGs die Vorteile der digitalen Teilnahme, ohne rechtliche Risiken einzugehen.

## Fazit

Die hybride Teilnahme an der Eigentümerversammlung ist seit 2020 möglich und für ortsabwesende Eigentümer ein klarer Gewinn. Die rein virtuelle Versammlung ist inzwischen ebenfalls zulässig, erfordert aber einen Beschluss mit qualifizierter Mehrheit und eine technische Umsetzung, die der Präsenz gleichwertig ist. Entscheidend ist eine Verwaltung, die diese Formate sicher organisiert — von der Einladung bis zum Protokoll.

*Hinweis: Dieser Beitrag ist allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Für die rechtssichere Einführung virtueller Versammlungen ziehen Sie im Zweifel fachkundigen Rat hinzu.*

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