Warmwasser ist in der WEG ein Thema, über das kaum jemand spricht – bis ein Laborbefund auf dem Tisch liegt. Die Legionellenprüfung nach Trinkwasserverordnung gehört zu den Pflichten, die in Eigentümergemeinschaften regelmäßig übersehen oder falsch zugeordnet werden. Dabei ist der Aufwand überschaubar, wenn man die Systematik einmal verstanden hat. Dieser Beitrag ordnet ein, wann geprüft werden muss, wer verantwortlich ist und was bei einem auffälligen Ergebnis passiert.

Warum überhaupt geprüft wird

Legionellen sind Bakterien, die natürlicherweise im Wasser vorkommen. Kritisch werden sie erst, wenn sie sich in Warmwasseranlagen stark vermehren und über feine Wassertröpfchen – etwa beim Duschen – eingeatmet werden. Ideale Bedingungen finden sie bei lauwarmen Temperaturen zwischen rund 25 und 45 Grad sowie dort, wo Wasser lange steht. Genau diese Kombination entsteht in Mehrfamilienhäusern häufiger, als man denkt: bei zu niedrig eingestellten Speichertemperaturen, in stillgelegten Leitungssträngen oder in Wohnungen, die über Monate leer stehen.

Wann eine Prüfpflicht besteht

Die Untersuchungspflicht knüpft an zwei Bedingungen an. Erstens muss es sich um eine sogenannte Großanlage zur Trinkwassererwärmung handeln. Vereinfacht gesagt: ein Warmwasserspeicher mit mehr als 400 Litern Inhalt oder mehr als drei Liter Wasserinhalt in mindestens einer Leitung zwischen Erwärmer und Entnahmestelle – die Zirkulationsleitung wird dabei nicht mitgerechnet. Zentrale Anlagen in Mehrfamilienhäusern fallen sehr oft darunter, dezentrale Durchlauferhitzer in der einzelnen Wohnung dagegen nicht.

Zweitens muss Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit bereitgestellt werden. Für die Praxis heißt das: Sobald mindestens eine Einheit im Haus vermietet ist, greift die Pflicht in der Regel für die gesamte zentrale Anlage. Eine reine Selbstnutzer-WEG ohne jede Vermietung ist formal nicht untersuchungspflichtig – was in gemischten Häusern aber die Ausnahme ist. Der übliche Prüfrhythmus bei gewerblicher Tätigkeit beträgt drei Jahre; bei öffentlicher Tätigkeit, etwa in Einrichtungen mit Publikumsverkehr, wird jährlich untersucht.

Wer in der WEG verantwortlich ist

Verantwortlich ist der Inhaber der Trinkwasserinstallation. Bei zentralen Anlagen ist das die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht der einzelne Eigentümer – denn Steigleitungen und Warmwasserspeicher gehören zum Gemeinschaftseigentum. Praktisch beauftragt die Verwaltung ein akkreditiertes Labor, koordiniert die Termine und meldet auffällige Ergebnisse weiter.

Einzelne Eigentümer treffen dennoch Mitwirkungspflichten: Sie müssen den Zugang zur Wohnung ermöglichen, wenn dort eine Probenahmestelle liegt. Wer vermietet, sollte seine Mieter frühzeitig informieren – ein verweigerter Zugang verzögert die gesamte Probenahme und verursacht Zweitanfahrten, die am Ende die Gemeinschaft bezahlt.

Ablauf und typische Kosten

Die Probenahme erfolgt an mindestens drei Stellen: am Austritt des Warmwasserspeichers, am Zirkulationsrücklauf und an mindestens einer endständigen Entnahmestelle je Steigstrang – üblicherweise in der obersten oder am weitesten entfernten Wohnung. Wichtig ist, dass geeignete Probenahmeventile vorhanden sind. Fehlen sie, muss ein Installateur sie nachrüsten, was einmalig zusätzliche Kosten verursacht.

Für die eigentliche Untersuchung liegen die Kosten je nach Anzahl der Stränge und Probenahmestellen erfahrungsgemäß im niedrigen bis mittleren dreistelligen Bereich – ein überschaubarer Posten, gerechnet auf drei Jahre und alle Einheiten. Regional und je nach Labor gibt es aber deutliche Unterschiede, weshalb sich der Vergleich von zwei bis drei Angeboten lohnt. Die Kosten gehören zur ordnungsgemäßen Verwaltung und werden über das Hausgeld getragen; vermietende Eigentümer können sie in aller Regel als Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen, sofern der Mietvertrag dies vorsieht.

Was bei einer Überschreitung passiert

Überschreitet der Befund den technischen Maßnahmenwert von 100 koloniebildenden Einheiten je 100 Milliliter, wird es konkret: Das Ergebnis ist dem Gesundheitsamt anzuzeigen, eine Gefährdungsanalyse durch einen qualifizierten Fachbetrieb ist zu veranlassen, und die Bewohner sind zu informieren. Je nach Belastungsgrad folgen Sofortmaßnahmen – von der thermischen Desinfektion über eine Anpassung der Anlagentemperaturen bis hin zu einem befristeten Duschverbot in stark betroffenen Strängen.

Die gute Nachricht: Die häufigsten Ursachen sind technisch banal und lassen sich beheben. Dazu zählen zu niedrige Speichertemperaturen, eine nicht abgeglichene Zirkulation, tote Leitungsstränge aus früheren Umbauten und lange Stagnationszeiten. Als Faustregel gilt: rund 60 Grad am Speicheraustritt, nicht unter 55 Grad im Zirkulationsrücklauf, und in leerstehenden Wohnungen regelmäßig spülen.

Was Beiräte konkret tun können

Drei Punkte helfen erfahrungsgemäß am meisten. Erstens: Fragen Sie die Verwaltung nach dem Datum der letzten Untersuchung und dem Befund – beides gehört in die Unterlagen der Gemeinschaft und sollte für Eigentümer einsehbar sein. Zweitens: Lassen Sie prüfen, ob die Prüftermine als wiederkehrender Vorgang hinterlegt sind, damit die Dreijahresfrist nicht schleichend verstreicht. Drittens: Verbinden Sie die nächste Untersuchung mit einem kurzen Check der Anlagentemperaturen und der Zirkulation. Das kostet wenig und verhindert genau die Befunde, die später teuer werden.

Fazit

Die Legionellenprüfung ist kein bürokratisches Ärgernis, sondern eine kalkulierbare Routine mit klarem Nutzen für Gesundheit und Werterhalt. Wer den Rhythmus einmal sauber aufsetzt, die Probenahmestellen vorbereitet hat und die Anlagentemperaturen im Blick behält, hat das Thema dauerhaft im Griff – und vermeidet die kostspieligen Sanierungen, die aus jahrelang unbemerkten Problemen entstehen.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Fachberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltende Fassung der Trinkwasserverordnung und die einschlägigen technischen Regeln; im Einzelfall sollten Sie Ihre Verwaltung, einen Fachbetrieb oder das zuständige Gesundheitsamt einbeziehen.