Mehrheiten in der Eigentümerversammlung für den Verwalterwechsel

Ein Verwalterwechsel wird in der Eigentümerversammlung beschlossen. Viele Beiräte sind unsicher, welche Mehrheit dafür nötig ist und ob die Gemeinschaft überhaupt beschlussfähig sein muss. Dieser Beitrag erklärt die wichtigsten Mehrheitsregeln rund um Abberufung, Bestellung und Vertragsgenehmigung — verständlich und praxisnah.

Die drei Beschlüsse beim Wechsel

Ein vollständiger Wechsel umfasst in der Regel drei Entscheidungen:

1. die Abberufung der bisherigen Verwaltung,

2. die Bestellung der neuen Verwaltung,

3. die Genehmigung des neuen Verwaltervertrags.

Jede dieser Entscheidungen wird durch Beschluss gefasst. Entscheidend ist, welche Mehrheit dafür erforderlich ist.

Einfache Mehrheit als Regelfall

Seit der WEG-Reform gilt für die meisten Beschlüsse — darunter Abberufung und Bestellung des Verwalters — die einfache Mehrheit. Das bedeutet: Es genügt, dass mehr Ja- als Nein-Stimmen abgegeben werden. Enthaltungen zählen dabei weder als Ja noch als Nein.

Diese Erleichterung ist für Gemeinschaften bedeutsam: Ein Wechsel ist heute deutlich leichter herbeizuführen als früher, als teils qualifizierte Mehrheiten verlangt wurden.

Abberufung jederzeit möglich

Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden — ohne wichtigen Grund. Auch dafür reicht die einfache Mehrheit. Der zugehörige Vertrag endet dann spätestens nach der gesetzlichen Frist. Die Gemeinschaft ist damit nicht mehr für die gesamte Vertragslaufzeit gebunden.

Beschlussfähigkeit: gibt es ein Quorum?

Eine wichtige Änderung der Reform: Die Eigentümerversammlung ist unabhängig von der Zahl der anwesenden Eigentümer beschlussfähig. Ein Mindest-Quorum gibt es nicht mehr. Wer erscheint, entscheidet.

Das hat Vor- und Nachteile. Vorteil: Versammlungen scheitern nicht mehr an mangelnder Beteiligung. Nachteil: Eine kleine anwesende Gruppe kann Beschlüsse fassen. Umso wichtiger ist es, die Eigentümer rechtzeitig zur Teilnahme zu motivieren.

Wie wird die Mehrheit berechnet?

Bei der einfachen Mehrheit zählt grundsätzlich das Kopfprinzip nach abgegebenen Stimmen in der gesetzlichen Grundregel — die Gemeinschaftsordnung kann jedoch abweichende Stimmprinzipien festlegen (etwa nach Miteigentumsanteilen oder Objekten). Prüfen Sie deshalb Ihre Gemeinschaftsordnung, bevor Sie die Mehrheit berechnen.

Vertretung und Vollmacht

Eigentümer, die nicht teilnehmen können, dürfen sich in der Regel vertreten lassen. Eine schriftliche Vollmacht ist üblich. Gerade in kleinen WEGs mit wenigen Einheiten kann das den Ausschlag geben — sammeln Sie Vollmachten frühzeitig, wenn Sie eine breite Zustimmung sichern wollen.

Praxis-Tipp für den Beirat

Damit der Wechsel sicher gelingt:

• Setzen Sie Abberufung, Bestellung und Vertragsgenehmigung als getrennte Punkte auf die Tagesordnung.

• Informieren Sie die Eigentümer früh und werben Sie um Teilnahme oder Vollmacht.

• Lassen Sie die Beschlüsse präzise protokollieren — mit Stimmverhältnis.

• Prüfen Sie vorab die Stimmregel Ihrer Gemeinschaftsordnung.

Wenn das Stimmverhältnis knapp ist

Bei strittigen Wechseln entscheidet oft die Vorbereitung. Eine sachliche, nachvollziehbare Entscheidungsgrundlage — mehrere Angebote, dokumentierte Gründe — überzeugt unentschlossene Eigentümer eher als Druck. Mehrheiten entstehen durch Vertrauen, nicht durch Überrumpelung.

So entlasten wir den Beirat

Heimdal Hausverwaltung unterstützt Beiräte bei der Vorbereitung der Versammlung: mit klaren Tagesordnungspunkten, verständlichen Entscheidungsunterlagen und der späteren operativen Umsetzung des Wechsels. Den formellen Ablauf der Versammlung steuert die Gemeinschaft, die Last der Vorbereitung tragen wir mit.

Hinweis: Dieser Beitrag ist allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Die konkreten Mehrheits- und Stimmregeln Ihrer WEG ergeben sich aus Gesetz und Gemeinschaftsordnung und sollten im Zweifel fachkundig geprüft werden.

Sie planen einen Wechsel in der nächsten Versammlung? In einem kostenlosen Erstgespräch (Wechsel-Check) gehen wir Mehrheiten, Tagesordnung und Vorbereitung für Ihre WEG durch — unverbindlich. [Erstgespräch anfragen]