# Notfall am Gebäude: Wer darf was beauftragen?

Ein Wasserrohrbruch im Keller, ein Heizungsausfall mitten im Winter, ein loses Dachziegel nach dem Sturm: In solchen Momenten zählt jede Stunde. Doch wer in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) darf eigentlich sofort eine Firma rufen — und wer haftet, wenn etwas schiefgeht? Dieser Beitrag bringt Ordnung in eine Situation, die schnell zu Streit und Verzögerung führt.

## Was als Notfall gilt

Nicht jede dringende Reparatur ist ein Notfall im rechtlichen Sinn. Entscheidend ist, ob ohne sofortiges Handeln **erheblicher Schaden** am Gemeinschafts- oder Sondereigentum droht oder Gefahr für Personen besteht. Typische Beispiele:

- Wasseraustritt aus einer gemeinschaftlichen Leitung
- vollständiger Heizungsausfall in der kalten Jahreszeit
- Sturmschäden mit Gefahr für Passanten oder Bewohner
- Stromausfall durch einen Defekt in der gemeinschaftlichen Anlage
- akute Gefahr durch herabfallende Bauteile

Geht es dagegen um eine zwar lästige, aber aufschiebbare Reparatur, ist der normale Weg über Verwaltung und gegebenenfalls Beschluss einzuhalten.

## Wer beauftragen darf

### Die Verwaltung

In aller Regel ist die Verwaltung diejenige Stelle, die Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum beauftragt. Bei dringenden Maßnahmen, die zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich sind, darf und muss sie ohne vorherigen Beschluss handeln. Das WEG sieht ausdrücklich vor, dass die Verwaltung zur Abwendung eines Schadens das Notwendige veranlasst.

### Einzelne Eigentümer

Auch ein einzelner Eigentümer darf in einer echten Notlage handeln — etwa nachts oder am Wochenende, wenn die Verwaltung nicht erreichbar ist und sofortiges Eingreifen Schaden verhindert. Er handelt dann gewissermaßen für die Gemeinschaft. Wichtig: Es muss eine echte Notlage vorliegen, und das Handeln muss verhältnismäßig sein. Wer vorschnell teure Aufträge erteilt, obwohl die Verwaltung erreichbar gewesen wäre, riskiert, auf den Kosten sitzen zu bleiben.

### Der Beirat

Der Verwaltungsbeirat hat keine eigene Beauftragungskompetenz. Er unterstützt und kontrolliert die Verwaltung, kann aber nicht aus eigener Befugnis Aufträge an Handwerker vergeben. Im Notfall sollte er die Verwaltung informieren und gegebenenfalls als Ansprechpartner vor Ort dienen.

## Was beim Notfall zu beachten ist

- **Schaden begrenzen, nicht sanieren:** Im Notfall geht es zunächst nur darum, den akuten Schaden zu stoppen — etwa die Wasserzufuhr abzustellen oder ein Loch provisorisch zu sichern. Die endgültige Sanierung folgt im geordneten Verfahren.
- **Dokumentieren:** Fotos, Uhrzeit, beteiligte Firmen und das Schadensbild festhalten. Das hilft später bei Abrechnung und Versicherung.
- **Versicherung einbeziehen:** Viele Notfälle sind versichert. Eine zügige Schadensmeldung an die Gebäudeversicherung ist wichtig.
- **Kosten im Blick behalten:** Notfallmaßnahmen werden grundsätzlich aus den Mitteln der Gemeinschaft bezahlt und nach dem üblichen Schlüssel verteilt — sofern es sich um Gemeinschaftseigentum handelt.

## Gemeinschafts- oder Sondereigentum?

Eine häufige Streitfrage ist, ob der Schaden das Gemeinschafts- oder das Sondereigentum betrifft. Leitungen bis zur ersten Absperreinrichtung in der Wohnung gehören meist zum Gemeinschaftseigentum, die Sanitärobjekte dagegen oft zum Sondereigentum. Im Notfall steht die Schadensbegrenzung im Vordergrund; die Kostenzuordnung wird anschließend geklärt. Maßgeblich sind dabei die Teilungserklärung und die gesetzliche Zuordnung.

## Warum Erreichbarkeit über alles entscheidet

Der häufigste Grund, warum aus einem kleinen Schaden ein großer wird, ist mangelnde Erreichbarkeit der Verwaltung. Wenn am Samstagabend niemand abnimmt und kein Notfallkontakt hinterlegt ist, handeln Eigentümer auf eigene Faust — oder gar nicht. Beides ist teuer.

## Wie eine erreichbare, digitale Verwaltung hilft

Bei Heimdal Hausverwaltung ist für jede betreute WEG ein klarer Notfallweg hinterlegt: feste Ansprechpartner, ein erreichbarer Notfallkontakt und eine Liste geprüfter Handwerksbetriebe in der Region Rems-Murr-Kreis. Schadensmeldungen lassen sich jederzeit über das digitale Portal absetzen und werden dort nachvollziehbar dokumentiert — vom ersten Foto bis zur abgeschlossenen Sanierung. So wissen alle Beteiligten, wer was wann beauftragt hat, und der Schaden wird begrenzt, bevor er sich ausweitet.

## Fazit

Im Notfall darf die Verwaltung sofort handeln; ein einzelner Eigentümer nur, wenn die Verwaltung nicht erreichbar ist und echte Gefahr droht. Der Beirat hat keine eigene Beauftragungskompetenz. Entscheidend für einen guten Ausgang sind klare Notfallwege, schnelle Erreichbarkeit und eine saubere Dokumentation. Wer diese Strukturen vorab schafft, spart im Ernstfall Zeit, Geld und Nerven.

*Hinweis: Dieser Beitrag ist allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Zur Beurteilung einzelner Schadensfälle und Haftungsfragen ziehen Sie im Zweifel fachkundigen Rat hinzu.*

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