Ein nasser Fleck an der Kellerdecke, ein tropfender Steigstrang, eine durchfeuchtete Wand hinter der Dusche: Wasserschäden gehören zu den häufigsten und teuersten Zwischenfällen in Wohnungseigentümergemeinschaften. Und sie sind fast immer ein Gemeinschaftsthema, denn Wasser hält sich nicht an die Grenze zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Dieser Beitrag zeigt Eigentümern und Beiräten, wer im Ernstfall was tun muss, welche Versicherung greift und wo in der Praxis der größte Streit entsteht.

Erster Schritt: Schaden stoppen, dann melden

Die wichtigste Regel lautet: erst die Schadenausweitung verhindern, dann klären, wer zuständig ist. Wer den Schaden entdeckt, sollte den Hauptwasserhahn der betroffenen Wohnung oder – bei einem Schaden am Steigstrang – den Absperrhahn im Keller schließen und umgehend die Hausverwaltung informieren. Viele Verwaltungen halten dafür eine Notfallnummer außerhalb der Bürozeiten bereit; wer die Nummer nicht kennt, sollte sie vorsorglich erfragen und im Hausflur aushängen lassen.

Parallel gilt: dokumentieren. Fotos vom Schadenbild, vom Wasserstand und von beschädigten Gegenständen, dazu Datum und Uhrzeit. Diese Unterlagen sind später die Grundlage für die Regulierung. Die Schadenmeldung an die Versicherung muss unverzüglich erfolgen – das übernimmt in der Regel die Hausverwaltung, weil sie Versicherungsnehmerin für die Gemeinschaft ist.

Wer beauftragt den Handwerker?

Hier entsteht in der Praxis oft Verwirrung. Liegt die Schadenursache im Gemeinschaftseigentum – also etwa an einer Steigleitung, am Dach, an der Fassade oder an einer im Estrich verlegten Hauptleitung –, ist die Gemeinschaft für die Instandsetzung zuständig. Beauftragt wird über die Hausverwaltung, die bei Gefahr im Verzug auch ohne Beschluss handeln darf und muss.

Liegt die Ursache dagegen im Sondereigentum, etwa an der Zuleitung hinter dem Absperrventil der Wohnung, an einer defekten Waschmaschine oder an einer undichten Silikonfuge in der Dusche, trägt der betroffene Eigentümer die Reparatur der Ursache selbst. Die Abgrenzung ist nicht immer eindeutig; im Zweifel entscheidet die Teilungserklärung, ergänzend die gesetzliche Zuordnung. Eine professionelle Leckortung schafft Klarheit und ist meist über die Gebäudeversicherung gedeckt.

Welche Versicherung zahlt was?

Drei Policen können betroffen sein, und sie decken unterschiedliche Bereiche ab:

Die Wohngebäudeversicherung der WEG ist die zentrale Absicherung. Sie kommt für Leitungswasserschäden am Gebäude auf – also für durchfeuchtete Wände, Estrich, Trocknung, Malerarbeiten und in der Regel auch für fest verbaute Bestandteile im Sondereigentum wie Bodenbeläge, Sanitärobjekte oder Einbauküchen, soweit die Police diese mitversichert. Der Bundesgerichtshof hat mehrfach betont, dass die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft typischerweise als Versicherung für fremde Rechnung auch das Sondereigentum umfasst. Ein Blick in die konkrete Police lohnt sich trotzdem, weil der Umfang variiert.

Die Hausratversicherung des Bewohners – ob Eigentümer oder Mieter – deckt bewegliche Gegenstände: Möbel, Teppiche, Elektrogeräte, Kleidung.

Die Haftpflichtversicherung wird relevant, wenn jemand den Schaden schuldhaft verursacht hat, etwa durch eine unbeaufsichtigt laufende Waschmaschine oder ein offen gelassenes Fenster bei Frost. In vielen Fällen verzichtet der Gebäudeversicherer allerdings auf den Regress bei einfacher Fahrlässigkeit gegenüber Wohnungseigentümern.

Der Streitpunkt Selbstbeteiligung

Fast jede Gebäudeversicherung sieht heute eine Selbstbeteiligung vor, oft zwischen 500 und 2.500 Euro pro Schadenfall. Diesen Betrag zahlt die Versicherung nicht – die Gemeinschaft muss ihn selbst tragen. Wer ihn intern trägt, ist die klassische Konfliktfrage.

Ohne abweichende Regelung wird die Selbstbeteiligung wie eine gewöhnliche Bewirtschaftungskosten-Position nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel, meist nach Miteigentumsanteilen, auf alle Eigentümer umgelegt. Das empfinden viele als ungerecht, wenn der Schaden erkennbar aus einer einzelnen Wohnung stammt. Die Gemeinschaft kann deshalb per Beschluss einen abweichenden Verteilungsschlüssel für Selbstbeteiligungen festlegen – etwa nach dem Verursacherprinzip oder danach, in welchem Bereich die Schadenursache lag. Ein solcher Beschluss sollte vorausschauend gefasst werden, nicht erst im laufenden Streitfall.

Was Beiräte präventiv tun können

Die günstigsten Wasserschäden sind die, die nicht entstehen. Drei Ansatzpunkte haben sich bewährt:

Leitungsalter im Blick behalten. Verzinkte Stahlleitungen aus den 1960er- und 1970er-Jahren erreichen nach 40 bis 50 Jahren regelmäßig ihr Lebensende. Wer den Austausch in den Sanierungsfahrplan aufnimmt, vermeidet Serienschäden.

Absperrhähne prüfen und kennzeichnen. Ein Absperrhahn, der sich im Notfall nicht schließen lässt, verwandelt einen kleinen in einen großen Schaden.

Versicherungsschutz regelmäßig überprüfen. Steigende Baukosten führen dazu, dass ältere Policen unterversichert sind. Eine Prüfung der Versicherungssumme und der Selbstbeteiligung alle paar Jahre gehört auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung.

Fazit

Beim Wasserschaden in der WEG entscheidet die Reihenfolge: absperren, dokumentieren, der Hausverwaltung melden – und erst danach über Zuständigkeit und Kosten diskutieren. Die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft trägt in der Regel den Gebäudeschaden einschließlich fest verbauter Teile im Sondereigentum, der Hausrat läuft über die private Police der Bewohner. Der wichtigste Hebel für die Gemeinschaft liegt darin, die Verteilung der Selbstbeteiligung vorab sauber zu beschließen und den Zustand der Leitungen nicht aus den Augen zu verlieren.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Versicherungsberatung. Maßgeblich sind stets die Teilungserklärung Ihrer Gemeinschaft und die Bedingungen Ihrer konkreten Versicherungspolice.